山形 賃貸のリニューアル

また同社は、多数の設計士を擁しており、住宅をはじめ、斬新な設計によるオフィスや店舗、デザイナーズマンションを得意とする設計デザイナー集団でもある。
さらに、建物の価値をより長期間維持していくために、メンテナンスやリフォーム事業も充実させている。
　土地オーナーに対し、所有する土地に最適な建物を建てることで不動産の資産価値を高める提案を続けているサンユー建設の社長・馬場邦明は、「オーナーが喜ぶこと、オーナーの利益を第一に考える」と'自身の信条を語りはじめた。
「オーナーさんは、建物をつくるために大きな投資をするわけですから、何よりもまずオーナーさんに喜んでもらうこと、そして、事業用物件であれば、高い収益が安定して得られることが最大の目標です。
そのためには、建物が完成したときだけでなく、五年後、十年後にも、『建物の具合はどうですか?　何かあったらおっしゃってください』　といえるよくな関係が保たれていなければいけません。
　そして、マンションや住宅ならば、せっかく新築するのだからペコペコのプレハブではなく、『質の高い建物を建てましょう』　と提案します。
この部分はどんな間取りにするか、どんな材料や設備にするか、オーナーさんの要望を聞きながら十分に打ち合わせをしていきます」　サンユー建設では、パソコン画面で外観や室内をシミュレーショソできるソフトを用いているため、打ち合わせの段階からある程度、具体的なイメージが画面で見られるようになっている。
いろいろな角度から見ることができるため、オーナーは、設計デザインを起こす前からいろいろと具体的な意見がいえるというわけだ。
そこで次第に明確になっていくオーナーの要望を一つひとつ引き出して設計図に起こし、実際に施工していくのだが、オーナーの要望をすべてかなえようとすれば、当初の予算ではむずかしくなるだろうし、建物の質に問題が生じる恐れがある。
　そこを調整しっつ、オーナーに喜ばれる高品質の作品(建物)　に仕上げること、そして同社のフルターンキーシステムにより、入居者の募集から管理・運営、そしてメンテナン　刀マンションやオフィスビル、テナントビルにとどまらず、さまざまな物件を手がけるサンユー建設(写真は、大田区文化活動支援施設)スやリフォームの時期まで末長い付き合いを　刀すること。
それが、馬場の究極の目標である。
　同社がこれまで設計・施工してきた物件のなかで、もっとも多いのはマンションであり、全体のおよそ六割に達するという。
そして、個人の住宅が二割、そのはかは店舗などのテナントが入居するオフィスビルやテナントどルである。
施工例のなかには、ガソリンスタソド、体育施設やプール、高齢者施設や診療所、幼稚園、保育所、寺院などもある。
「分譲や賃貸マンションを手がけることが多いのですが、基本的に当社はどんな建物でもやります。
しかし、どんな種類の建物であっても、ほとんどの場合、その建物の中では人間が活動するわけですから、建物の基本はやはり住宅だと考えています。
　そうした点では、当社の場合、質の高い住宅をつくることが究極の目的といえるでしょうね」　土地によっては、マンションに向いているところもあれば、オフィスビルに向いているところもある。
あるいは、商業施設にのみ有効な土地もある。
土地の条件によって、もっとも有効な土地活用の方法を選択する必要があり、そこで何を重視するかによって、建物の性格も変わってくるというのだ。
　マンションやオフィスビルの場合、前述した指標のなかでも不動産の賃貸性(収益性)が重視される。
賃貸性を高めるには、高い快適性が必要であり、それが結果的に譲渡性や希少性を高めることにもなる。
　高品質ですぐれたデザイソ、しかもメンテナンスが万全のビルであれば、快適性は高まり、当然のように賃貸性は高まることになる.そのため、希少性が高まり、高い利回りが　刀期待できるようになるのだ。
　こうした視点で都市部の建物を眺めてみると、潜在的に高い賃貸性を発揮できる土地でありながら、周辺のニーズに適した建物でなかったり、品質に問題があるために、賃貸性が低迷している物件が多いのだ。
　この点について、馬場は持論を語ってくれた。
「いまは〝建物によって不動産は資産となる″というのが常識です。
土地を有効に活用して、高い価値のある資産にするには、賃貸やテナントビルなどの物件はどの程度の利回りが必要か、時代のニーズにあった物件を提供していくためには、二十年というスパンで考えようと私は提案しているんです。
　たとえば、あるオーナーさんがサンユー建設でマンションやテナントビルを建てて、二十年後に壊して更地に戻したとき、『馬場さんのいうとおり建ててよかったよ。
二十年間で一定のキャッシュフローがあり、ちゃんとペイ　(償却)　したからね』　というケースがあってもいいと思うんです。
五十年、百年と経っても丈夫な家は重要ですし、コストをかければそれを可能にする技術力はあるのですが、期間を限定してその間に建物をペイしたうえで1定の収益を上げるというプランの立て方もあるわけです。
当社では、その点でもオーナーさんの要望に沿って土地をある一定の利回りで有効に活用できるよう,事業計画を立て、それを実現します」　二十五年や三十年ではなく、二十年でペイするためには、マンションの場合、どのくらいの建築コストになるのだろうか。
建築コストは地域や時代によっても変わってくるだろうが、馬場の計算では、二十年で償却するには、大前提として坪単価六〇万円以下にしなければならないというのだ。
通常ならば、坪単価七〇万円や七五万円ほどかかるため、どうしても返済期間が最短でも約二十五年になってしまう。
しかし、坪単価六〇万円でマンションを建てる方法が同社にはあるというのだ。
　また、法律が改正され、現在では定額法になり、減価償却費が毎年同額になったため、その条件のなかでもペイできる建築コストに抑えられるかなど、サンユー建設では常にさまざまなシミュレーションを行っているという。
オーナーの利益を最大限に考え、家賃やテナント料は高く取れる高品質の建物でありながら、どうすれば建築コストを下げられるかを馬場はいつも考えているという。
　馬場がいま考えているのは、二十年でペイする建物をつくるとき、建ててから二十年間は丈夫なのに、二十年経った時点であまり手間をかけずに壊すことができる建物はできる　7かということだ。
「つまり、解体費のかからない建物ですよ　(笑)。
これは、笑い話なのですが、私の友人の父親が　『二十年経ったら壊れる家をつくれ』　と大工にいったんだそうです。
二十年も経ったら、生活様式がいまとは大きく変わっているから、壊して新しい家を建てる時期なんだということだったようです。
　ところが、その家を建ててから二十年経ってもいっこうに壊れない。
父親は　『なんで壊れないんだ。
責任をもって壊してくれ。
その費用はお前が払うんだよ』　(笑)　と大工にいったそうです。
二十年経ったら壊れると約束したのに、壊れないのは大工が悪いというわけですね。

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